在房产买卖当中，无论买卖双方还是提供中介服务的第三方，都希望交易能够顺利进行。但是事实上，买卖双方发生纠纷甚至悔约的情况却非常常见，当中很重要的因素就是缺乏诚信。所以行内的人士都有一种体会：有时选对房东、客户和中介，比交易本身涉及的两大要素（房产和价格）还要重要。

    根据上海房产律师从业的经验，发生纠纷的房产交易缺乏诚信的现象可以分成三类，一类是因为当事人一方属于“镏铢必较”类型的人，甚至总是想方设法多占点便宜；一类是客观情况变化让一方当事人不想买卖房产或不想按约定即使履行合同义务，但是违约方为逃避法律责任却总是以其它借口推托责任，甚至处心积虑反咬一口；第三类是中介服务方为促成交易，故意掩盖交易中存在的需要事先沟通的问题。

    一、“镏铢必较”类型的卖家或买家，虽然往往引发纠纷的借口很牵强、提出解决问题的方案也很不近情理，但毕竟很棘手，什么事都让法院作个了断也不现实，很多相对方想退一步了事。可惜得寸进尺的人还真不少。

    如果要事先防范，最重要的在协商合同的时候，尽量考虑细致，把能想到的问题都商量好并用书面的形式确定下来，比如水电煤及维修基金（含开发商缴纳的和业主缴纳的两部分）的更名和结算、交接房和交尾款的衔接、履行合同的配合义务、户口的处理、房屋（管道厨卫设施、结构变化等等）瑕疵的告知、政策变动中税费的承担、附送设施的清点等等。同时，最好明示：交易履行过程中一方有瑕疵但不影响合同的继续履行的，另一方不得采取终止交易的极端措施，否则需要承担明确的违约责任；双方履行合同和纠纷处理中有效的联系地址。在履行合同过程中，尽量信守合同约定，以免给对方抓住把柄。发生纠纷后，不要麻痹大意，一定要讲究采用能得到法院认可的方式尽通知等附随义务，注意收集证据，注意掌握主动，避免错过时机，尽量避免采取口头的方式。同时，跟对方交涉时，态度要坚决。

    二、 让一方当事人不想买卖房产或不想按约定即使履行合同义务的客观情况变化原因和常见的托辞、借口有：未与其他共有人协商一致、委托手续不完备、房产有瑕疵、做低价格违背国家法律、价格变化、税费变化、资金困难、口头协商变更合同后反咬一口说对方违约、期房限转、境外人士购房限制、一房二卖、所谓的“当初特别目的和要求”、付款方式（包括定金的支付）、贷款手续等等。

    上海房产纠纷律师提醒要注意的是，以上列举的情形，可能是真实的原因，可能只是个借口；可能在法律上成立，也可能在法律上不能成立；同一个情形可以成为卖方的理由，也可能成为买方的借口，难以一概而论。举例来说，合同约定贷款不成解除合同，但实际情况是真的贷款不成还是恶意促成贷款不成很难说，举证工作相当困难。再比如说，卖方只有代理人出面，且委托手续不完备，如果卖方不想卖房子了，卖方可以说没有委托代理人作全面的处分；如果买家不想买了，而卖家及时补正有效的委托手续在短期内又有困难，买家可以说因为卖方没有提交完备的委托手续，不放心，催告后解除合同。

    在实践中，有理变没理、主动变被动的有，偷鸡不成反蚀一把米、聪明反被聪明误的也有。

    三、中介公司主要目的在于促成交易，收取佣金；有些业务员更是不顾对公司的不良影响，为了尽快促成签合同，采用生米煮成熟饭的办法，故意避开潜在的交易过程中可能发生争议问题。这实际上为买卖双方在履行合同过程中发生纠纷埋下隐患。比如，对于贷款问题，通常中介公司提供的合同都有“贷款不足，现金补足”（也就是说如果买方的贷款额度如果达不到合同约定的金额，那么买方需要在交易当日将不足部分用现金方式提前支付给房东）条款，这样客户的风险就非常大。实践中，贷款问题往往是中介公司代客户咨询银行的，中介公司在给买卖双方看合同时，经常不揭示这个条款的风险，即使客户意识到这个条款，业务人员往往也会“安慰”客户说“不会有问题的”。买了衣服后悔的感觉大家都会有，更何况房产呢？

    通常情况下，买卖双方都不是专业人员，要全面知道交易风险和潜在争议存在哪里是不现实的。基于中介公司的立场考虑，依赖中介公司把关也是不理智的。中介公司参与签订合同的有法务和业务两类人员，前者职责在于合同把关和消除买卖双方不必要的担忧，主要在于避免可能发生的争议，后者职责在于斡旋沟通，促成交易，主要在于促成交易。所以，签约时不妨多依赖法务人员的帮助。但是，这种安全防范措施毕竟是有限的，因为不是每个公司都讲求商业道德，都设立法务人员专职岗位；即使有，有些公司的法务人员的薪资也是和签约成功率挂钩的；另外还要考虑是否敬业的道德问题。比较有效的办法独立寻求有房产实务操作经验的法律认识帮助。