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《案例分析》未经房东同意合租无效
来源: 上海房产律师网 作者:上海房产律师 发表日期: 2012-05-26 15:52:35 阅读次数: 2635 查看权限: 普通信息

    本文通过案例讲解房屋租赁注意事项,年关将近,不少租房族的合同快到期了,而房东便在续签合同之机提出涨房租,促使原本喜欢“独居”的租房族,张罗起“合租”来。据了解,合租是在外打拼年轻人较为经济可取的生活方式,但是也要注意种种风险,比如陌生人合租、异性合租等。另外,多数人不得而知的是,如果房子是在房东不知情的情况下,从承租人手中租过来的,即便是签了合同也可能是无效合同。
  情景1
  承租人转租 签了合同也无效
  白领小曾喜欢独居,经济条件还不错的他,每月花费1000元在桥南租了一套两居室自己住,生活得蛮惬意。然而,眼见合同快到期,房东打来电话表示续签合同时,每月要加200元。出于生活成本的考虑,小曾只好张罗着找个合租客,以降低经济压力。
  在找合租客时,小曾心想,出租房的热水器和做饭锅具都是自己添置的,因此报价时变成了房租每月1400元。后来通过同事介绍,小曾很快找到一名小伙子合租。两人签订合同约定,每月房租各半,水电费也平摊。小伙子入住后,两人话语投机,相处甚好。
  然而,前阵子房东突然来访,碰巧只有小伙子一人在家。通过询问,房东听说房租每月1400元时就颇为愤怒,当即找到小曾表示,房租已经比行情价更低,如今小曾没有经过他的允许,就将房子承租他人,他有权追究责任。
  结果:小曾认为,房子是自己整套租下来的,就有权将另一间转租他人。房东表示,合约里其中一条约定,承租方没有转租权。双方为此闹得不愉快,提前结束了合同期,小伙子也搬了出来。
  画外音:合租行为在经济上对年轻人来说是可行的,但不能忽略其风险。东禾21不动产运营副总监万小飞表示,对于承租人再转租给他人的行为,按照相关规定,如果合同中没有注明允许承租人转租,那么未经过房东同意,租客的转租是无效的,房主可以收回房屋。因此,承租人在租房时,最好和房东对转租权进行约定,或者在转租时征得房主的书面同意,而租房人从“二房东”手中租房时,最好查看对方和房东签订的租赁合同,并和房东进行再确认。
  情景2
  陌生人合租 身份职业不容忽视
  李欣(化名)是惠安人,今年七月大学毕业后,进入市区一家小型广告公司上班。新人没有工作经验,月薪比较低,而公司又没有宿舍,因此她只好通过路边小广告找了一处合租房,打算等到工资涨了再找单身公寓独居。
  然而,李欣入住没多久,就发现同居室友王梅(化名)工作不稳定,不仅每天闲散在家,而且从来都不做卫生,特别是对客厅、厨房、卫生间等公共区域,总是折腾得又脏又乱。更无法容忍的是,王梅还经常带朋友来借宿,看电视聊天到很迟才睡觉。而王梅对李欣也甚是不满,总觉得李欣手脚不干净,只要丢了东西就怀疑是她拿的。
  两人合租了三四个月,常常为一些小事而争吵。有一天,因为王梅一瓶护肤品不见了,两人争吵再次升级,最后只好报警解决。
  结果:经过警方调查得知,那瓶护肤品是王梅外出时丢失的。事后两人经社区居委会工作人员帮忙和调解,李欣找到新住处并搬了出来。
  画外音:东禾21不动产运营副总监万小飞建议,合租者首选还是相对较为熟悉的人,比如同学、同事、老乡等,如果是陌生人合租,找合租房时,要初步了解合租室友的职业、身份,尽量找作息时间、生活习惯相似的室友。倘若是异性合租,则更要注意安全。
  情景3
  各项消耗费用最好写进合同
  为了找到一处满意的出租房,小刘每天四处看房,最近经中介介绍,终于看中一套和主人一起住的两居室。入住时,女主人找到小刘,称他们平时工作忙,很少在家,而住房是两家各一间,因此电费双方平摊,水费按三份均摊。小刘没多想就答应了。
相关文章谁知一个多月后,女主人却因怀孕而辞职了,每天在家不仅三餐做饭,而且点心、夜宵不断,此外冰箱、空调全部启动,电脑滚动播放音乐。整个月下来,水费增加了几十块钱,电费更是蹭蹭往上涨,小刘当月缴纳了近百元的水电费。
  为此小刘有意见了,但对方称当时已经说过分摊办法,不同意重新约定,况且她允许小刘做饭和使用冰箱、空调、洗衣机等电器。让小刘郁闷的是,自己平时哪有时间做饭,冰箱使用率更小,但是合同签了一年,如果提前搬走就是违约,不搬走又觉得冤屈。
  结果:经过社区居委会协调,小刘提前解除合同,对方退还了押金。随后,小刘只能借宿同事家里,而后开始继续四处奔波找房。
  画外音:合租时,应该注重细节别吃亏。缔信家业刘志伟店长建议,在签订《租赁合同》时,最好把双方对房子的情况,以及相应的各项消耗费用分摊情况,分别落实到合同中,并且注明如果使用情况发生改变的调整办法。另外,违约责任也要在合同中写清楚,注明如果是对方过错导致合同提前中止,对方应承担的责任。

 

 

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