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城市房屋土地拆迁十大变化(《国有土地上房屋征收与补偿条例》)
来源: 上海房产律师网 作者:上海房产律师 发表日期: 2012-05-26 17:08:37 阅读次数: 2713 查看权限: 普通信息

    近年来,因房屋拆迁引发的恶性事件不断被诉诸媒体,众多的网民也给予极大的关注。
    2009年11月13日早晨,成都金牛区天回镇居民唐福珍以死抗争未能阻止政府强制拆迁,最后“自焚”于楼顶天台,烧得面目全非,后经抢救无效生命被画上了一个并不圆满的句号。
    2008年6月12日早晨,上海闵行区华漕镇的潘蓉夫妇为了抗拒强制拆迁房屋,将燃烧瓶扔向工作人员,最后房屋仍被强行拆除。潘蓉的丈夫张其龙因用投掷汽油瓶等违法手段抗拒政府拆迁,被判妨碍公务罪。
    2009年05月26日,昆明五华区杨丽为了保住精心建造的“山寨版白宫”,她一度爬上屋顶,在烈日下伏在屋顶阻止政府组织的强制拆迁。后因拆迁方态度强硬 “山寨版白宫”女主人坚守失败,漂亮的“山寨版白宫”被拆迁方夷为平地。
    2010年3月3日,武汉黄陂区发生一起惨案,一名70多岁的老妇人在阻止拆迁方施工的过程中被人殴打摔入沟内,然后被挖土机铲土活埋,虽经家人奋力抢救,仍因被埋太久不治身亡。此后据村民中风传,有关方面与陈家达成了“巨额善后赔偿”,陈家不仅得了5套、每套160平方、共计800平方的还建房,另外还得到60万的赔偿款。电视剧《蜗居》中李老太不幸遭遇在生活中被武汉的陈老太真实上演。
 随着拆迁恶性事件不断被诉诸媒体,不少人对现有的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称拆迁条例)提出了质疑。特别是《物权法》的颁布,废除拆迁条例的呼声是一浪高过一浪。2007年10月1日,物权法正式施行,明确界定了公民私有财产权与国有、集体财产权的平等主体地位。旧有的《城市房屋拆迁管理条例》因与物权法有关规定不符,面临停止执行。公民私产怎样获得保护、暴力拆迁如何解决、补偿公正公平如何实现进而成为社会关注的热点,急需一部能兼顾公共利益和被征收人个人利益,保障被征收人合法权益,以公平公正的立场促进和谐搬迁的新的法律规范出台,在此背景下,2007年12月14日,根据全国人大常委会有关修改决定,国务院有关部门起草了《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》,并首次提交国务院常务会议审议。后经过3年多时间的反复调研,40多次座谈会,2次向社会公开征求意见,于2011年1月21日,国务院正式出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
新条例于2011年1月21日颁布实施,旧条例同时废止。新条例与旧条例相比,无论从房屋征收主体到范围,从实体到程序都发生了很大的变化。新旧条例变化主要表现在十个方面:
    一是强拆主体由“行政与司法强拆并存”到“只能申请法院强制搬迁”。根据旧条例的规定,房屋强制搬迁有两条途径:由政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁管理部门申请法院强制执行,申请法院强制执行的主体是房屋拆迁管理部门,执行依据是房屋拆迁管理部门的裁决。新条例取消了行政强制搬迁,规定只能由政府申请人民法院强制执行,执行依据由房屋拆迁管理部门的裁决变为政府作出的补偿决定。新条例强化了强制搬迁过程中法院司法审查程序,由人民法院作为没有利害关系的居中者,对征收、补偿是否合法进行全面的审查判断和对不具合法性的征收、补偿决定裁定不予执行,阻却不具合法性的征收、补偿决定的强制执行效力。 
    二是征收补偿主体由“建设单位”到“市、县级政府”。根据旧条例规定,拆迁的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位。新条例改变了以前由建设单位拆迁的做法,规定市、县级人民政府是征收补偿主体,由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动。
    三是征收补偿法律关系由“拆迁单位与被拆迁人之间”到“政府和被征收人之间”。根据旧条例规定,拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间,政府房屋拆迁管理部门作为主管部门,对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理,并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议作出行政裁决。根据新条例规定,征收的法律关系产生于征收人即政府和被征收人之间,政府作为当事人一方,不再作为中立的第三方,因而不具有行政裁决权。
    四是征收范围由“不明确”到“明确为仅限于为公共利益”。根据旧条例的规定,无论是出于商业开发还是为了公共利益,房屋拆迁中凡取得拆迁许可证的,房屋拆迁管理部门均可向人民法院申请强制执行,并未对征收的目的加以限制。而根据新条例规定,政府征收和申请强制搬迁需要满足房屋征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,并未涉及到非公共利益拆迁问题。而目前,在全国各地存在大量的商业拆迁,或者是并非真正的为公共利益而需要的拆迁项目仍在推进。非公共利益的拆迁应按照民事途径由双方协商解决,政府只能监督,不能参与其中。
    五是征收补偿程序由“拆迁单位启动”到“政府直接启动”。根据旧条例规定,拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动,房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证,拆迁人实施房屋拆迁。根据新条例规定,征收程序是由政府直接启动,由政府作出房屋征收决定,政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋与补偿工作。
    六是征收补偿过程由“政府拍板”到“公众参与”。新条例较旧条例的征收补偿程序规定更加民主、透明,规定政府制定的征收补偿方案应征求公众意见;因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,应当组织听证会并修改方案;政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定;被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布;被征收人对征收决定和补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;审计机关应当加强审计等。
    七是对被征收房屋补偿由“原则性补偿”到“市场价补偿”。旧条例仅规定“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产评估价格确定补偿金额”,而新条例不仅明确补偿范围,且要求被征收房屋价值按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。
    八是由“许可与裁决”到“两个决定”。旧条例规定,拆迁人领取房屋拆迁管理部门核发的拆迁许可证之后,与被拆迁人进行关于拆迁补偿安置协议的协商,达不成协议的,申请房屋拆迁管理部门作出房屋拆迁裁决。新条例则规定,由市、县级人民政府作出征收决定后,由房屋征收部门与被征收人订立补偿协议,达不成协议的,由市、县级人民政府作出补偿决定。这一设置改变了在旧条例框架下政府既是拆迁许可证的颁发人,又有权在拆迁人与被拆迁人达不成补偿协议时作出行政裁决、而且该裁决在诉讼期间不停止执行的状态。新条例生效后政府作出的补偿决定成为了人民法院司法审查的对象。
    九是房地产价格评估机构的选定由“不明确”到“可由被征收人协商选定”。新条例规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为,规定了严格的法律责任。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
    十是向法院申请强制执行的主体由“房屋拆迁管理部门”到“政府”。按照旧条例的规定,向人民法院申请强制执行的主体为房屋拆迁管理部门。而根据新条例,房屋拆迁管理部门只可能作为房屋征收工作部门出现,负责具体组织实施相应的征收与补偿工作。而政府则是唯一的征收补偿主体,当被征收人在法定条件下不搬迁时,只能由作出房屋征收决定的市、县级人民政府向人民法院提出执行申请。主体层级的提升,意味着对征收补偿工作提出了更高的要求。

 

 

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