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房屋拆迁前期准备中的律师法律业务指引
来源: 上海房产律师网 作者:上海房产律师 发表日期: 2012-05-26 17:16:48 阅读次数: 2451 查看权限: 普通信息

上海房地产律师提供房屋拆迁前期准备中的律师法律业务指引

一、房屋拆迁概念界定

1.城市房屋拆迁,是指经依法许可,拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出,对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

2.农村房屋拆迁,是指经依法许可,拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出,对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

3. 拆迁人,是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

4.拆迁单位:取得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。

5.被拆迁人,是指被拆除房屋的所有人和使用人。

6.房屋承租人,是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

7.违章建筑,是指依法应予以无偿拆除的违法建筑物。

二、律师办理拆迁法律业务的基本原则

拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益,律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则:

1.忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务,应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。

2.专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务,应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平,以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

3.勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务,应勤于学习、勤于思考,恪尽职守,根据委托人的要求,在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。

4.支持合理补偿原则。律师办理拆迁法律业务,应当支持被拆迁人的合理补偿要求,其合理补偿的底线是:被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。

三、律师办理拆迁法律业务的前提和要求

1.律师办理拆迁法律业务,应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后,与委托人制作谈话笔录,分析利弊,告知法律风险。

2.律师须与委托人签订委托协议,在取得委托人的合法授权后,在受托权限内依法履行职责,不得损害委托人的合法权益。

3.律师办理拆迁法律业务,应把有利于社会稳定作为自己的社会责任,把维护被拆迁人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。

4.律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。

 四、房屋拆迁前期准备阶段的前提条件概念界定

1.房屋拆迁的前提条件:国家法律规定,凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出申请,取得行政许可后,方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》,农村为拆迁许可证或征收批准文件。

2.房屋拆迁前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。

3.搬迁期限,是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。

4.拆迁期限,是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。

五、律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作

1.律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作:

1.1 核实拟拆迁地段的土地性质,以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。

1.2 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质,核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。

1.3 核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。

1.4 核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。

1.5 核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。

1.6 调查被拆迁人的基本情况(拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等)。

1.7 核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后,拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动:

1.7.1 新建、改建和扩建房屋及其附属物;

1.7.2 改变房屋和土地用途;

1.7.3 建立新的房屋租赁关系;

1.7.4 分列房屋租赁户名。

1.8 参与制定拆迁方案的听证会,发表律师意见。

1.9 核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性,拆迁方案应载明如下事项:

1.9.1 拆迁四至范围;

1.9.2 拆迁房屋总建筑面积(分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量);

1.9.3 拆迁户数;

1.9.4 拆迁期限;

1.9.5 拆迁范围分期实施拆迁的情况;

1.9.6 拆迁补偿安置资金总额的预算;

1.9.7 申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量,及后续资金分期到位计划;

1.9.8 实施拆迁的方式;

1.9.9 拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省(市)的拆迁计划。

1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户,前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的,建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

1.9.11 核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。

1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%,用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

2.律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题:

2.1 律师应提示委托人,拆迁主管行政机关不得作为拆迁人,也不得接受委托实施拆迁。

2.2 律师应提示委托人,不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。

2.3 律师应提示委托人,须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁,不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的,应当按规定办理规划、土地批准手续,并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁范围。

2.4 律师须提示委托人,要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的,应当在拆迁期限届满日的15日前,向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请,区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

2.5 律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让,应当经拆迁主管行政机关同意后,办理房屋拆迁许可证变更手续;拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的,由受让人继续履行;项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

2.6 律师应提示委托人,拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重侵害被拆迁人合法权益的情况,经提示,委托人拒绝调整的,律师应解除委托。

六、 律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作

1. 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质,核实拆迁工作人员的上岗证。

2.核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。

3.核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。

4.核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。

5.核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并准确无误,且委托人在该拆迁范围内。

6.参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会,发表律师意见。

7.核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性,拆迁计划与方案除了说明拆迁依据之外,还应说明如下事项:

7.1 拆迁四至范围;

7.2 拆迁房屋总建筑面积(分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量,公房、私房、宗教产和代管产的具体数量);

7.3 拆迁户数;

7.4 拆迁期限;

7.5 拆迁范围有无分期实施拆迁的情况;

7.6 拆迁补偿安置资金总额的预算;

7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量,及后续资金分期到位计划;

7.8 实施拆迁的方式。

8.核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户,前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例,该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的,建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

9.核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。

10.核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人要求调换的数量,安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

11.奖励措施。

12.对特殊问题的应急方法。

 

 

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