案情回放：

    原告冯岩与被告李素欣原系相处男女朋友关系，原告冯岩与被告王铁系上、下楼邻里关系。冯岩于1993年3月12日从沈阳市某房地产开发公司购买商品房一套。购房后由于工作需要冯岩在外地工作，在这期间女朋友李素欣于2000年6月14日与王铁签订了房地产买卖合同，将上述房屋转让给王铁，双方约定价款为70,000元，王铁于2000年7月6日前购将房款付清，并于同年10月7日由李素欣将房屋相关手续交给王铁。签订合同当日王铁交给李素欣预定金10,000元。合同签订后王铁将余款60,000元于同年7月5日付给李素欣，李素欣将房屋相关手续即购房款发票等相关手续交给了王铁。王铁购房后到有关部门办理、签订了住宅租赁证及供暖合同。在办理相关手续过程中王铁交纳了采暖费5,000元（供暖合同约定按建筑面积每平方米19元收取采暖费），2000年6月20日签订托管合同并于2000年6月21日交纳了五年的房屋托管费1,040元。后冯岩发现房屋已被转让，故诉至法院，要求确认被告李素欣与被告王铁之间签订的房地产买卖合同无效，并要求王铁腾出住房。

        法院判决：

    王铁与李素欣之间买卖的房屋所有权归冯岩所有。李素欣对该房屋并无处分权，其擅自处分冯岩所有的房屋，将房屋卖给王铁，故王铁、李素欣之间的买卖合同无效。李素欣应承担主要民事责任，且王铁应该知道李素欣对该买卖的房屋无处分权，因此王铁也有一定责任。冯岩要求王铁腾房诉讼理由成立，应予以支持。王铁提出的冯岩对该买卖合同明知并同意的主张，因未能举出有效证据，不予支持。对于王铁交纳的采暖费5,000元中含98年-2000年采暖费3,293.84 元系替冯岩垫付行为，冯岩应予返还；对王铁交纳的托管费1,040元，王铁已住三年，三年托管费为624元，余款416元冯岩应予返还。依法判决如下：一、被告王铁在判决书发生法律效力之日起十日内将房屋腾出并返还给原告冯岩；二、被告李素欣在判决书发生法律效力之日起十日内返还给被告王铁购房款70,000元；三、原告冯岩在判决书发生法律效力之日起返还已交付的托管费416元；四、冯岩在判决书发生法律效力之日起返还已交付的采暖费3,293.84元；五、驳回冯岩、王铁、李素欣其他的诉讼请求。

    上海房产纠纷律师点评：

    无权处分人出售房主的房屋，事后又未经房主追认的，无权处分人与买受人签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。本案中的李素欣就是无权处分人。区分房屋买卖的无权处分人与无权代理人关键在于，无权处分人以自己的名义签订买卖合同，而无权代理人以房主的名义签订买卖合同，两者的共同之处是都未取得房主的合法授权，擅自处分房主的房屋。无权处分人和无权代理人的出卖房屋的行为只有经房主的追认，才对房主有拘束力。

    购买人购买非房主出面洽商签约的二手房，需要仔细审查签约人的身份证明和房屋所有权证明并留存签约人签字确认的复印件：包括签约人居民身份证、经公证的授权委托书（具有特别授权）、房屋所有权证、房主的身份证复印件、房屋的户口本复印件、房屋共有人身份证复印件等等。若签约人没有房主的明确合法授权，仅是与房主有亲属关系或朋友关系，那么购买人应要求其出具委托手续，非则应理智放弃购买。出于交易安全的考虑，为了防止伪造售房委托手续的可能及产权过户、代收房款的需要，授权委托手续非常有必要办理公证。