上海房地产律师：购房几大常见问题如何维权？

    当下，对很多人来说，辛辛苦苦一辈子，最大的消费可能就是买一套房。但是，在买房这件大事上，却常常存在着各种各样的陷阱和纠纷，比如房产证难办、房子质量有问题、合同面积与实际面积不符甚至物管公司乱收费等等。

    上海房产律师根据多年司法实践收集了一些案例，希望有更多购房者能从中得到启示，避开这些陷阱。同时购房者也应知晓自己的权益，在合法权益受到侵害时，要懂得积极维权。

    案例1　购房一年多仍难办房产证

    王先生：我是西城区江南名苑的业主，购房已1年多了，现在想办理房产证，却发现楼盘居然未确权。每次询问开发商时，他们总是含糊其辞、百般推脱，真是让人气愤。不知道他们提交了资料给房管局没有，也不知道什么时候能确权，好让我们办理房产证？

    该市房管局：经了解，开发商办理确权的相关资料基本齐全，但还欠规划验收和实测面积。房管局办事人员已催促开发商尽快完成以上相关资料的办理，申报商品房确权手续。有关该楼盘确权进度，业主可致电江南名苑。

    案例2　“按套计价”面积误差不用赔

    李先生：我是东城蔚蓝海岸的业主，近期在办理房产证时，发现开发商提供的户型丈量图上标注的建筑面积比合同上的面积小几平方米(在3%以内)。

    销售合同上有面积差别处理的条款，即面积不符应适当赔偿，但同时该条款上也注明：“如按套购买，条款无效。”遇到这种情况，应如何处理？

    该市房管局：购房合同第五条“面积确认及面积差异处理”中已明确写明“当事人选择按套计价的，不适用于本条约定”。因此，如果当事人选择的是按套计价的，则不适用于本条约定。

    案例3　合同面积与实际面积不符

    许先生：我在现代城买了一套房子，价格是按套内面积算的，合同上的面积为65.93平方米，近日我收到现代地产的面积差异补款通知书，上面写明我的房子面积实测为70.34，超过合同面积的6.69%，开发商要我补款。请问我是否需要向开发商补款呢？

    该市房管局：购房合同的面积确认及面积差异处理条款分三种情况：1、差异值在0.6%内的，双方不作任何补偿；2、差异值在0.6%～3%的，双方按合同约定的单价多退少补；3、差异值在3%以上的，购房人可选择多退少补或退回所购商品房。而许先生所述的情况应按照第3条来处理。

　　案例4　排污管与排废管共用排污口

    一名不愿具名的业主：其所在小区的洗手间里，排污管和排废管最后都通过一个排污口排出，即马桶的排粪便和洗手盆、淋浴排废共用一个排污口。这样污水排放管冒出的臭气很容易从下水道等溢出来，造成房间恶臭；生活污水中含有的碱性、油性物质也很容易和粪便结合，生成硬结物，堵塞排污管道。

    就此问题，部分业主代表曾向该小区物业及开发商提出了要求在洗手间增加一根排废管的意见。但开发商回复称，由于设计原因，已无法在原有基础上增加一根排废管了，而且开发商在其所有开发的楼盘中都是这样设计的，符合国家有关规定。

    该市市住建局：由于现行的国家标准《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)未将4.1.2条列为必须严格执行的工程建设标准强制性条文，因此该已建的工程是否采用分流的排水系统，只能取决于建设单位(房地产开发商)当时是否有明确要求。

    针对社会反映较多的住宅工程质量通病问题，该市住建局已制定《某某市住宅工程质量通病防治手册》，自2011年1月1日起实施，其中明确将“卫生间应采用生活污水和生活废水分流的排水系统”列为必须严格执行的地方性标准。

    案例5　物业在公共面积划出收费车位

    王先生：我目前所在小区在没有开过一次业主大会和成立业委会的情况下，对小区地面公共面积划出来的车位进行收费，很多主业被迫交不合理的费用，请问我们如何维护自身利益？

    上海房产纠纷律师：利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或其他场地作为停放车辆的车位，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续，所得收益依法归全体业主共有。若存在乱收费现象，建议业主向物价局督查科反映。

    购房法规知多少

    能否改变房屋原有布局？

    赵先生：我想改变住房原有的布局和功能，但物业说房产局没下来查之前不能变动。如果变动的话，到时房产证发不下来，物业不负责任。所以我想咨询下，房产证下来前可否改变住房的原有布局和功能？

    上海房地产律师：根据房屋登记办法第二十条第(三)项规定，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致才可登记。第二十二条第(一)项规定，未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记。所以，业主若改变住房原有的内部结构，与原来合同规划图纸不相符的，将不给予登记办证。

    无房产证二手房能买吗？

    蒋先生：假如我买了一套没有房产证的二手房，能否再补办房产证？手续是否麻烦？需要按每平方米补交多少钱？

    上海房产律师：业主若想购买二手房屋，应先了解该房是否已办理了房地产权证。只有已办理了房地产权证、手续齐全的房屋，才可按正常程序办理二手交易。私人自建房屋，应先办理土地权属变更手续。