上海房地产律师：开发商起诉购房人 五证不全反成掘金器

    年前，程先生在朝阳区双旭花园以总价82万元买了一套200余平方米的别墅。如今，房价涨了近6倍，开发商却将程先生起诉至法院，要求按原价退房，原因是程先生一直没办下贷款，按合同约定已构成违约。但程先生称，没办下贷款的原因是开发商售房时五证不全。

    该小区类似程先生这种情况的还有很多，众多业主将面临诉讼。“五证不全本来是开发商羞于启齿的事儿，现在却被他们摆上台面，成了获利的新渠道。”程先生说。

    购房遭遇

        7年前 80万买套联排别墅

    “七年前买这房子的时候，那才能感到什么叫顾客就是上帝！那时候房子不好卖，售楼处的工作人员都热情着呢。”

    时至今日，年近六旬的市民程先生还能清楚地记得他买房时所受到的礼遇。

    “2005年，多家报纸都刊登了一个楼盘的广告，楼盘名叫‘双旭花园’，是一个以别墅为主的住宅小区，坐落在北京市朝阳区的黑庄户乡。”程先生告诉记者。

    “当年我去看房子的时候，小区已经建设完毕，销售人员告诉我，这个小区已经是现房了。”

    程先生很快看中了一套面积为201平方米的联排别墅，并且很顺利地和开发商北京双旭房地产开发有限公司签订了购房合同。

    根据合同约定，程先生购买这套价值82万元的别墅，每平方米价格为3889元，程先生首付25万元，其余的57万元向银行贷款。

    在这份合同的“附件二”中，程先生和开发商作出了这样的约定：甲方（开发商）协助乙方（业主）在一个月内办理完毕银行按揭。

        7年中 五证不全致业主无法贷款

    “我个人的手续早在签完合同前就准备好了，等的就是开发商应该提交的手续。”程先生颇为激动地说：“在这七年里，我无数次地去找过开发商。他们总安慰我，房子都给你了，你还着什么急？可就是迟迟不给我办贷款的手续。”

    也就是在这七年里，先后又有四百多名业主购买了双旭花园里[最新消息 价格 户型 点评]的别墅，而当初卖给程先生房子的销售人员也换了一批又一批。

    既然约定开发商协助业主在一个月内办理完银行的按揭贷款，这个协助到底应该怎么进行呢？

    记者在采访中了解到，我国银行业对于居民个人房屋贷款的规定其实很简单，就是贷款人需要提供“收入证明”、“房屋买卖合同”等个人资料，而开发商则需要提供所售楼盘的“用地许可证”、“规划许可证”、“开工许可证”以及“房屋预售证”等相关文件。

    而所谓的开发商协助贷款事实上就是把各种“许可证”交给业主，再由业主送去银行办贷款。

    “直到一个销售经理离开小区，我才从他口中知道开发商不提供贷款手续是因为开工证和房屋预售证没办下来。”程先生说。

    庭审交锋

    房价涨了6倍 开发商诉业主退房

        2012年春节过后，程先生突然接到一份法院的传票，起诉他的就是七年来一直没有给他提供贷款手续的双旭房地产开发公司。

    在起诉书中，双旭公司称程先生签完房屋买卖合同后，并未去银行办贷款手续，开发商至今未收到程先生其余的57万房款。为此，开发商请求法院判决程先生与开发商签订的合同无效。

    为了证明与程先生签订的购房合同无效，双旭公司还在起诉书中列举出了这样一个理由：双旭公司当初售房时开工证、预售证等还没办下来，所以原告与被告所签订的合同属无效合同，其约定也是无效的。

    看到这份起诉书，程先生很愤怒：“明明是开发商不提供手续让我去银行办理贷款，到现在还起诉我要求退房，天底下还有比这更不讲理的事情吗！”

    五证不全售房 成开发商手中王牌

        4月10日上午，朝阳法院开庭审理了双旭公司诉程先生退房一案。在庭审中，双旭公司的代理人认为，由于双旭公司与程先生所签订的购房合同无效，所以双旭公司只能把程先生七年前交纳的首付款退给他。

    针对开发商的说法，程先生的代理人指出，在签订合同之后，被告就向售楼处的工作人员提供了收入证明，同时不止一次地向售楼处提出希望公司出具手续。没能办贷款是因为开发商手续不全。

    双旭公司的代理人在庭审中亮出一张“王牌”：小区内已经有业主办下了贷款。同样是开发商手续不齐全，为什么有人能办下来呢？

    庭审结束后，记者欲就此案采访双旭公司代理人，遭到拒绝。记者按业主提供的售楼人员电话和从公开渠道查询的双旭公司电话打过去，均无人接听。

        460多户业主 大多面临类似问题

    结束庭审后，记者来到位于黑庄户乡政府附近的双旭花园实地采访。

    在小区内记者了解到，该小区总共有460多户业主，有大量业主的情况和程先生一样，都是开发商承诺协助办理贷款，但至今没有提供贷款手续。对开发商起诉程先生的案子，这些业主纷纷表示担忧，担心自己就是下一个被起诉到法院的业主。

    在程先生的协助下，记者与开发商提到的“已经办理了贷款”的业主张女士取得了联系。张女士告诉记者，她是在2000年的时候就购买了双旭花园的房子，而那时办理贷款的手续很简便，只是开发商让她提交了个人的收入证明、户口等文件，开发商就拿着这些文件去把贷款办下来了。

    随后，记者从多家银行了解到，由于在2000年到2005年之间，我国的房地产市场还不是非常火热，所以银行对于房屋贷款的要求还不是非常严格，因此在开发商尚未办理下全部的手续时，也会有业主办下贷款。

    “2005年1月开始，是银行贷款规定的一个分水岭。”一名银行业的内部人士告诉记者，由于那时房地产市场开始火热起来，所以央行要求所有从事住房贷款的银行开始对个人住房贷款严格审查，对于手续不健全的贷款申请停止审批。

    记者来到双旭花园售楼处，工作人员明确告诉记者，目前该小区由于开发商手续不全，所以尚不能办理银行贷款，不过公司可以允许购房者分期付款。

    法律解读

    五证不全致合同无效 业主吃亏

    著名房地产律师金翔律师告诉记者，程先生败诉的可能性很大，因为按照法律规定，开发商如果到现在还不具备商品房销售许可证，其销售房屋的行为无效，房屋买卖合同肯定会被判决无效。

    “但买卖无效后，要看是谁的责任。”金律师说：“如果购房人知道开发商证照不全还继续购买，自己也要承担一些损失，但如果是开发商刻意隐瞒，则这种合同无效的损失应该由开发商全部承担。”

    “即便开发商承担五证不全的全部责任，那么依据最高院审理商品房买卖案件的司法解释，所承担的责任比起其获利来也是微不足道的。”金律师告诉记者。

    依据这个司法解释第九条，开发商除了要退还买房人已经支付的房款外，还需对装修费用等进行赔偿，同时还应支付给购房人不超过已支付房款一倍的赔偿。

    金律师说：“依此规定，开发商除了退回25万元房款，还应支付25万元的赔偿。但开发商获利仍然很大。”

        7年前

    房屋总价82万元

    业主首付25万元

        7年后

    房屋总价约500万元

    开发商因5证不全，主张合同无效

    开发商须付出：退房款25万元+一倍赔偿25万元+装修费用（拟定30万元）=80万元

    开发商获利：500万元-80万元=420万元

    专家支招

    业主可诉开发商欺诈

    朝阳法院负责审理这个案件的一名熊姓工作人员在庭审结束后对程先生说：“在你们之前我们法院审理过一个很相似的案子，当时我们判决合同无效。我们法院处理问题要有一个前后的一致性。”

    如果真如该工作人员所称法院会判合同无效，那么开发商显然因当初的违法行为而致现在意外获利，业主却受到财产损失，这种看似合法的事情在情理上却让业主们难以接受。

    金律师指出，就本案而言，开发商很可能会通过起诉众多业主来获利。这种从旧楼盘中获利的行为类似于炒一盘房价的“回锅肉”。开发商既没有开发新楼盘，又达到了赚钱的目的。

    中国人民大学法学院教授史际春在了解完案情后指出，如果开发商在与购房人签署房屋买卖合同时刻意隐瞒了证照不全的情况，就属于比较典型的民事欺诈行为。

    “此前曾经有过此类诉讼，购房业主直接起诉证照不全但又卖房的开发商，最终获得了法院支持。”史际春表示，像双旭花园这种情况，只要业主在签订销售合同时不知道开发商证照不全，那么业主就可以反诉开发商民事欺诈，通常会得到法院支持。

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