上海房产律师：出卖抵押房屋责任如何承担

   【案例回放】　　

        2008年7月，王某与A地产公司签订《定购意向书》，购买该公司开发的位于某小区的一处房产，并交付首期房款50万元。在此之前，A公司已将该房产用于抵押，但并未告知王某。签订意向书后，王某便拿到该处房屋的钥匙并顺利入住，因此也并未及时签订正式购房合同，也没有办理房屋产权登记。　　

        2009年10月，已入住一年多的王某突然接到A公司的通知，要求解除《定购意向书》。王某认为，在房价高涨的情况下，A公司要想解除购房合约，必须退回已支付的全部购房款，并赔偿首付款一倍的损失，但遭到A公司拒绝。于是，A公司提起诉讼，要求解除《定购意向书》，王某退还涉案房产。接到起诉后，王某提起反诉，要求解除《定购意向书》，返还已付购房款，并按照已付购房款的一倍支付赔偿金50万元。　　

   【疑惑】　　

       1.双方要求解除《定购意向书》的诉求是否应得到支持?　　

       2.王某主张退还已付房款，并要求赔偿已付房款一倍赔偿金的主张是否应得到支持?　　

   【上海房产纠纷律师解析】　　

    上海房产律师指出，本案中，A公司与王某之间的《定购意向书》是基于双方当事人真实意愿而签订的。虽不是正式的购房合同，但其内容合法有效，且争议前双方已实际履行了意向内容，因此具有合同性质。现本案双方均要求解除《定购意向书》，且涉案房产已被查封，意向书已无实际履行的可能。因此，法院对双方解除《定购意向书》的诉讼请求应当予以支持。　　

    那么，王某的赔偿请求是否应予以支持呢?有种观点认为：合同解除后，王某应将房产返还A公司。A公司也应将王某交付的首付款返还王某，但不承担赔偿责任。这种观点难免片面。理由如下：　　

        A公司在售卖房产时，故意隐瞒所售房产已经被抵押的事实，即早在合同签订前，涉案房产已由A公司抵押给某银行。A公司未在意向书中明确披露抵押情况，亦未提供证据证明其采用其他合理方式告知王某，房屋存在抵押的事实及可能产生的办证风险。根据《城市房地产管理法》的有关规定，“权属有争议的”房地产不得转让。据此可以认定，A公司故意隐瞒了抵押事实，将权属有争议的房产转让给王某是违反法律规定的，应当承担不利的法律后果。　　

    此外，因房产抵押一直没有解除，A公司无法为王某办理房屋产权登记，王某取得房屋产权的目的已经落空。此种情况下，王某在合同解除后，是否有权要求A公司返还购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿责任呢?　　

    上海房产律师指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　

    上海浦东房产律师指出，本案中，A公司隐瞒房产已经抵押的真实情况，并因此引起双方争议，导致合同解除，符合该上述条款第(二)项规定，应当承担相应的法律后果。所以，王某主张退还已付房款，并要求赔偿已付房款一倍赔偿金的诉求，应当得到支持。