上海房产律师:“二手房交易”案例课堂:“一房两卖”代价大
上海房产律师就目前在二手房买卖交易过程中,容易出现的问题、难题,就如何选房、如何过户、如何办贷款等问题予以分析,力求让购房者们买房更省时、省力、省心。
【案情】
2006年3月3日买方钟先生与卖方刘先生签订了《房屋买卖合同》,合同中约定,刘先生将位于武汉香港路的一套私有住房以120万元卖于钟先生。合同签订当日,钟先生交付了10万元购房定金。合同签订后,由于办理商业贷款手续烦琐,双方协商一次性付款。但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。后刘先生发给钟先生一份电子邮件,以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》,并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人,也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。
法院受理了此案,并最后做出了判决,判令解除双方签订的《房屋买卖合同》,刘先生双倍返还钟先生定金20万元。
【上海房产纠纷律师观点】
此案争议的焦点是:刘先生是否有单方解除合同的权利,其行为是否构成根本违约。
合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。
上海房产律师指出,在本案中双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续烦琐,双方协商改为一次性付款,但如双方对变更付款方式未能达成一致的,应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致,并不能成为出卖人解除合同的理由,出卖人单方解除合同构成违约。
相反,在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中,刘把房屋另行出售于他人,并办理了产权过户手续,致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现,刘先生的行为构成了根本违约,钟先生有权解除合同,并要求刘先生承担违约责任。
上海房产纠纷律师提示,依照我国《合同法》第115条的规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。因而,构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。
上海房产律师指出,“约定就应当遵守”,当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务,本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示:不要因房价在涨就随意违约,否则,不仅仅要付出的道德上的代价,还要付出金钱上的代价。
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