上海房产律师：延期交房普遍存在——如何向延期交房说不

    现在有能力买房，本来是一件高兴的事儿，但是在买房的过程当中，似乎总是难免出现这样或者那样的问题。严重一点的情况有房款被骗、房屋有质量缺陷、房屋结构被改等等，与这些问题相比，开放商延期交房看起来似乎无关紧要。但是，咱们有句俗话，说这牙痛不是病，痛起来真要命。这延迟交房就像是牙痛，表面上看起来似乎无关紧要，但是如果遇上了，实际上也会让人饱受困扰。尤其是对那些买房等着结婚的人来说，这延期交房可能就会影响他们的幸福计划。

        2010年的3月15日，沈阳市民张先生就在一处没有竣工的工地上举办了自己非常简单的婚礼，张先生说他没有作秀的意思，他只是想通过这种方式给延时交房的开发商施加一些压力。听起来，这婚礼的确有些悲壮，当然也是张先生的无奈之举。其实，据了解，很多楼盘在交房的过程中都会存在延时交房的情况，甚至有一种说法，说延时交房就是交房过程中的小感冒，非常普遍。那么，开发商为什么会延期交房？购房人在延期交房的维权之路上面临哪些难题？购房人该如何更有效的维护自己的权利？

    北京王女士就说到了她所遭遇到的延期交房的问题。2007年8月份，王女士从北京红森投资有限公司买了一套居室的房子，面积99.14平方米，每平方米8000多元，以首付50%的方式与公司签订了购买合同，合同约定，房子会在2008年12月份前交付使用，但是，离约定的交房日期已经过去了两年，开发商却一拖再拖到现在还没有交房，甚至都没有给出一个交房的确定时间，王女士越等越着急。

    一个房子拖了两年多还没有交房，实在让人挺着急。开发商北京红森投资有限公司接到王女士的投诉之后，该公司的副总经理王经理解释说，有三个主要原因造成交房延期：第一，奥运施工对工程整体有一些耽误；第二，开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误；第三，相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。

    那么，这些是否能成为延期交房的理由呢？购房人遭遇延时交房应该通过什么途径来维权，怎么维权？上海房产纠纷律师分析：

    问题一：在房屋买卖的过程当中，类似这样的延时交房的情况多吗？

    上海房产律师：这个问题是比较常见的，期房买卖往往存在开发商的计划（承诺）与实际操作存在偏差的情况。

    问题二：遇到延时交房，开发商总是会给出各种各样拖延的理由。按照我们国家的相关规定，开发商应该什么时候交房是依据什么来确定？

    上海浦东房产律师：根据目前的状况，交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。

    问题三：开发商王经理给出了很多的理由，大概是三个。我们知道，如果是不可抗力引起的延时交房是合理的。那么，在这三个原因当中（第一、奥运施工对工程整体有一些耽误；第二、开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误；第三、相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。）是否有合理原因？按照规定，如果属于合理的延时理由，延长多长时间是不是也应该有所规定，总不能无限制的延长下去吧？

    上海房产律师：合理与否是一个见仁见智的问题，每个人依据个人经验和视角不同，的出的结论也不同。至少我个人认为以上几个理由不属于法律上的不可抗力。

    上海房产纠纷律师指出，依据《合同法》第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

    本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

    上述三个理由，我认为不能定义为不可抗力。

    开发商以种种理由延时交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时，其他理由都不成立。不过在平常的房屋买卖中，延时交房的情况并不少见。为了维护购房人的利益，我们也看到，现在的商品房购买合同里关于延时赔偿的问题也做了相关的规定，不过，真正能够按照合同上的规定拿到补偿的购房人不多，这赔偿的维权之路也充满艰辛。

    北京王女士说她的合同上写明了延时交房有违约金，而且白纸黑字写得非常清楚。如果按照违约金算下来，王女士现在的违约金高达11万6800元.按照合同计算，仅仅王女士一家，现在的违约金就高达11万6800元，多延长交房一天，开发商就要多付违约金160元，这并不是个小数目。但是开发商给出的答复可以听得出来，开发商对如此高额的违约金似乎并不在意，并不着急。

    据上海房产律师了解，在延时交房的案例当中，开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数，大多数都以种种理由拖延甚至到最后都不了了之。关于违约赔偿的问题，上海房产律师解答如下：

    问题一：违约金依据的标准是什么？

    上海房产律师：第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。【特别提示】：继续履行合同与请求违约金并不冲突，也就是说房屋的买房在要求开发商交房的同时，也可以向其主张违约金。（应注意不要超过诉讼时效）

    第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则）

    问题二：我们看到，现在的房屋买卖合同对于开发商的约束力似乎并不大，比如赔偿并没有形成威慑力。这当中的原因是什么？

    上海房产纠纷律师：我认为主要是源于合同法第一百一十四条 【违约金】第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二款的规定，也就是说约定的违约金超过实际损失的可以请求降低，而买房人的实际损失又很难举证。

    问题三：遇到延时交房的问题，购房者还可以通过哪些途径来维护自己的权益呢？

    上海房产律师：招数1事先考察不可忽视。在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施；招数2违约责任事先定，虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到延迟交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。招数3尝试加大震慑力度，加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度；招数4及时留存相关证据。

    问题四：我们知道，我们购买一般的消费品都可以通过消费者权益保护法来维护自己的权益，但是房产问题暂时还不适用于消法。在讨论消法修改问题的时候，有很多提出，要将房产列入新消法的范围当中，更有利于维护购房者权益，也有利于促进房产市场的健康发展，对这个问题，您怎么看？

    上海房产律师：这是一个比较复杂的问题，涉及立法和司法实践等多方面因素。我认为司法本身具有一定的保守性和滞后性是正常的，也有利于维护社会稳定。

    最后，上海房产纠纷律师指出，在房屋买卖当中，一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。