上海房产律师：一处房产存在两种权利，如何认定？

    【案例回放】

        2010年元月，王某从张某处借款30万元，并由李某担保。此后，王某将自己一套位于市区的100平方米房屋的房产证交给李某作为抵押，但未到相关部门进行登记。同年5月，王某与赵某签订房屋买卖协议书，将房屋以10万元的价格卖给赵某，并在土地管理部门办理了过户手续。不久，王某因涉嫌刑事犯罪被羁押，并被判处没收个人全部财产。但在认定事实的过程中，法院认为，王某向张某借款30万元，以房产作抵押并由李某作为该笔借款的担保人。现因王某无法偿还该借款，李某履行了担保义务，因此取得了主张该房产的权利，故对此30万元不认定为王某的犯罪数额。后李某主张该房的抵押权时，发现该房屋已卖给了赵某，遂提起诉讼，要求确认王某和赵某的买卖协议无效。

    【疑惑】

         1.王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定?

         2.一处房产存在两种权利，哪个应优先确认?

    【上海房产律师解析】

    上海房产纠纷律师指出，此案涉及一处房产存在抵押权和所有权两种权利，争议的焦点在于：抵押权是以登记为成立要件的，通常未登记的抵押权不受法律保护。此案中抵押权虽未进行必需的登记，却被法院予以了认定。此种情况下，该抵押权与所有权的转移哪一个应当优先被确认和行使?

    首先，王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定?

    王某同李某签订了房屋作抵押担保合同，但未对房屋的抵押进行相关登记。依据规定，王李间抵押效力的条件不能成立。但是，在法院的刑事判决部分明确认定：“王某向张某借款30万元，在借据中王某以其房产作为抵押并由李某作为该笔借款的担保人，现因王某无法偿还该借款，担保人李某按照约定履行了担保义务，并因此取得了主张上述房产的权利，故对此30万元，不认定为王某的犯罪数额。”法院作为国家的司法机关，其作出的判决和认定具有权威性和公信力。从该认定内容可以看出，法院因为对李某履行了担保义务和30万元不属犯罪数额的事实给予了认定，这就认定了李某取得了该套房屋的权利，从而认定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。如果否认了抵押合同的效力，那么作为善意相对人的李某就丧失了任何救济的条件，从抵押权人利益的角度出发，该抵押合同的效力也应该被认定。

    那么，赵某与王某之间的买卖合同效力应否予以认定呢?赵某与王某签订房屋买卖合同是在抵押合同签订之后。考虑买卖合同的效力，不仅应当考虑其成就的要件是否都具备，程序是否合法，还应当考虑卖者与买者订立合同时的目的，尤其是，买方订立合同时是恶意还是善意。赵某在同王某签订买卖合同时，赵某是否知道该处房产上已存在抵押权的事实很难判断，但我们可以从争议房屋的成交价与成交时的市场价之间的差距大小，来判断买受人的主观意向。本案中，王某将房产以10万元的低价卖与赵某，而根据当时该市区的市场行情，任何一套100平方米二手房的出卖价格也不会只有10万元。卖方王某被捕前迅速签订了房屋买卖合同并办理了过户手续，基于这样的事实，不能排除赵某在买入这套房产并签订合同时主观是恶意的。所以，赵某与王某之间的买卖合同的效力不应予以认可。

    综上所述，上海房产律师认为，李某同王某之间存在的不动产抵押的效力成立，李某有权依抵押权而取得该套房屋的所有权。